那些在2013年高点买新盘的大亏了嘛?
话说坡县买房大家优先考虑啥?地点、户型、朝向、升值空间?
还是优先考虑以下大方向?
4.买新盘还是二手私宅?
小Li飞刀最近碰到不少客户询问新盘,然后又觉得比二手盘贵不少,想自住又想房产升值,或者想投资不知如何入手。
针对前三个话题,我前几期原创贴都提到过,那么第四个话题我今天就稍作分析吧。
先出一图镇楼,近十年坡县私宅价格指数如下
我们看到2013年见顶之后逐步下跌,到2019年第二季基本收复高点(150点),之间六年隔了一个周期。
而且最近新私宅销售又异常火爆,难道这些入场买家不怕从高点下跌嘛?
话说私宅指数从高点下跌这种事6年前还真发生过,那么那些2013年高点买新盘的人现在赚钱了嘛?我们今天就来小小分析下。
我们能Google到的2013年的新盘共有30个,随机验证了几个都正确,姑且用之吧
我们选取几个代表性的盘来做比较
第一组是靠近地铁的D’nest(560m),99年地契,2013开盘,2017交房
先来看D’nest所在的Pasir Ris地区:这个地点附近不少公寓呢,2013年开盘的是D’nest和2013交房的NV residences。两者都是99年,离地铁也一样距离
我们拉取2013至今的交易数据,不管房型大小,只看尺价来说,两者的表现如下:
D’nest尺价上升11%,NV residences尺价下跌13%
你可能觉得两组数据还不够?那么我们再把2011年交房的Livia加上去看看,也是几乎一样的地点,99年地契,距离地铁600米
尺价表现如下
汇总下从2013至今(2019)就是
2年盘D’nest尺价上升11%
6年盘NV residences尺价下跌13%
8年盘Livia尺价下跌了11%
那么我们再来做过个纵向比较,看看三个盘互相之间差距多大?
通过数据比较我们看到,三个盘之间最大的差距是D’nest(2年)和Livia(8年)之间的20%,平均每年差距3%左右。为了再验证下这个数字,我们把今年刚满三年的盘The Palette放进去看看,大家距离地铁都差不多哦。
同样数据如下,D’nest(2年)和The Palette(3年)之间相差3.5%。
看起来这四个盘目前遵循了这个规律:年龄每大一年,价格便宜3%左右
可以认为2013高点入手的新盘D’nest相对同区域二手盘来说是个成功的投资
结论是不是有意思?以上第一组楼盘数据比较完毕。
第二组我们选Pasir Ris附近不靠近地铁的Vue 8 residences(1.3km)和Stratum(1km)来比较, 都是99年地契,2013开盘,分别2017和2016交房。
两者都属于是鸟不生蛋的地点,距离地铁1.3km和1km。对比下附近二手盘Oasis @ Ellias (2012交房,99年地契,地铁900m),近年表现如何呢?
通过2013-2018交易趋势(2019数据太少略去)我们可以发现
2年盘Vue 8 residences 尺价上升7%
3年盘Stratum尺价上升2%
7年盘Oasis @ Ellias尺价下跌17%
那么你可能又觉得不公平了,Oasis起始价格已经很贵了啊?那为了方便看出差距,我们再找一个附近的旧盘White Water(2005交房,99年地契)来一起比较:
而且这个盘的尺价$838比2013开盘的新盘($975和$1034)便宜了16%和23%, 虽然离地铁较远,但是出门就是Shopping Mall。看下成交数据是:
在同一个2013-2018周期里
14年盘Whitewater尺价下跌16%,和Oasis难兄难弟。。。
由于这几个盘并没有像第一组数据那样扎堆在一起,所以之前每年差3%的结论不适用。不过基本现象是一样的:就是便宜的二手盘跌的更多,总体来说2013年入手的Vue 8 residences和Stratum是小赚的投资
还觉得这个例子不过瘾?我们再选一个2013开盘Hillion Residences吧
地点很完美,就在Bukit Panjang地铁上方的Mixed development,对面就是个二手盘Maysprings(99年,1998交房),然后就是边上的The Linear(999年,2006交房)。
放在地图上看就是酱紫:
然后Hillion residences的开盘价格是>1300psf,在当时附近99年地契是天价了。。。对面的Maysprings才800+,而且旁边999年的The Linear也才800+,大家地点都很方便。凭啥你99年卖开盘1300+? 傻子才会买吧?
不说了,直接啪啪打脸,截至2019年中:
1年盘Hillion Residences尺价上升27%
13年盘The Linear尺价上升16%
21年盘Maysprings尺价下跌3%
总体来说2013年超高价入手的Hillion Residences是个相当成功的投资
所以综合以上三组例子你能看出啥结论?
1. 同一地区新盘的增值潜能大于二手盘,即使高点买入?
2. 鸟不生蛋的地点新盘也有可能赚钱,只是赚多赚少?
3. 同一地区二手盘之间每差一年屋龄大概价格相差3%左右?
4. 同一地区二手和新盘尺价相似或差别不大,买新盘能赚钱?
5. 以上结论纯属扯淡,而且坡县5成中介可以随便扯一两句出来
真的这么简单粗暴嘛?那你也太小看我了
先别急,思考下进阶问题:
1. 为啥便宜的盘反而跌的更多?
2. 便宜的二手盘真的’便宜’嘛?为什么?
3. 能想通第二点的人甚少
4. 能说得清第二点的中介更是凤毛麟角
5. 此贴乃抛砖引玉,有兴趣可以找我聊聊微信:rammztein,说不定有惊喜哦
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